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两家房贷机构大肆介入高风险的按揭投资业务，不仅令其债务迅速增加，而且风险高度集中在单一市场上，一旦两家巨头出现问题，影响将波及整个美国金融体系。
近几个月来，关于两大美国房贷机构的风险警告不绝于耳，要求政府加强对房贷机构监管的呼声更是甚嚣尘上。
过去数年，两大房贷机构美国联邦国民抵押贷款协会(fannie mae，简称房利美)和联邦住房贷款抵押公司(freddie mac)的资产迅速扩张——其拥有的按揭资产总值已达到4万亿美元，占了全美住房按揭的半壁江山。由于有政府作后盾，两家房贷机构大肆介入高风险的按揭投资业务，不仅令其债务迅速增加，而且风险高度集中在单一市场上，一旦利率出现意外波动，两家房贷巨头将受到严重打击。由于两家房贷巨头与各大金融机构在业务上有着密切的联系，一旦两家巨头出现问题，影响将波及整个美国金融体系。与此同时，由于两家金融巨头游离于市场监管之外，令人担心其风险不受控制。
今年2月，美国联邦储备局主席格林斯潘在国会做证时就曾要求政府加强对两家房贷机构的监管。最近，《经济学家》又刊登评论文章，称两家房贷机构已成为美国金融体系中最大的隐忧。
国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司都是美国政府支持的房屋贷款巨头，其创立目的是确保按揭资金的供应。两大房贷机构的业务主要有两种：一种是通过发行住房抵押债券筹措资金，向机构等一级市场贷款机构购买住房抵押贷款，证券化之后出售给投资者；另一种称为按揭投资业务，即通过发行债券筹集资金，买入机构按揭或是重新向投资者买入其担保的按揭证券。
两家房贷机构享有免除联邦税和地方收入税、免除证券交易委员会的登记和信息披露要求、财政部可有限延长企业信贷、豁免于《破产法》、董事可由总统直接任命等多项优惠待遇。企业通过较低的抵押贷款利率，向购房者提供隐性补贴。美联储的研究估计，这种补贴将抵押贷款利率降低了7个基点。
由于拥有政府的隐性信用担保(1981年，利率大幅上升，房利美曾一度陷于财务困境，幸而有政府注资才免于破产。此举令市场相信，两家房贷有政府的支持，无破产之虞)，两家房贷巨头所发行的债券具有最高的信用等级(aaa)，融资成本为业内最低，这使他们在融资成本决定收益的行业中享受着无可比拟的优势。根据美国国会预算办公室(cbo)的研究，2000年，政府的支持使两家房贷机构的长期借贷利率降低了0.46%，相当于为他们提供了60亿美元的补贴。两家房贷机构一直以来都宣称，真正的受惠者是购房者，他们的按揭利率被降低了。但事实并非如此。今年二月，美联储主席格林斯潘在国会作证时称，政府的支持使两家房贷机构享受着低于业内其他机构40个基点(4%)的贷款利率，而其按揭利率只比其他机构低7个基点，很显然，政府支持带来的好处绝大部分都被两家房贷机构享用了。
更大的问题在于，政府的支持使两家房贷机构可以游离于市场监管之外，间接地鼓励了他们去承受更大的风险，因为他们相信，一旦财务出现问题，总有政府担着。为了提高收益，两大房贷巨头在过去数年中不断增加高风险、高收益的按揭投资业务，目前该业务的收益已经达到两家房贷机构的65%。为了购买按揭资产，他们不断扩大债券的发行。从1992年至2002年的十年间，房利美的债务由1663亿平均增加到了8510亿美元，增幅为411%。freddie mac的债务上升更快，由1992年的296亿美元增加到了6489亿美元，增幅高达2000%。目前，两家机构的债务已经达到美国公共债务的40%左右。仅管截止到目前为止，按揭投资业务为两家房贷巨人带来了巨大的收益，但杠杆经营毕竟是高风险业务。按揭投资是对利率高度敏感的业务，一旦市场利率发生意外变化，将对两家按揭机构造成严重打击。格林斯潘今年二月在国会做证时，就曾表示：“有很多其他的方式可以鼓励人们购房，而潜在的成本却要小得多”。
尽管要求加强对房贷机构监管的呼吁之声一直没有停息，但是两大巨头的精明说客总是能让公司一次又一次地逃脱监管者的手腕。当呼声高涨时，他们甚至会发布电视广告，宣称新的监管条例将使美国人买不起房子，以此赢取公众的支持。
自去年9月开始，美国参议院机构委员会的共和党人就在布什政府的支持下提出了对两大房贷机构加强监管的方案。方案提出，增加房贷机构的透明度，两家房贷机构应与其他上市公司一样遵守信息披露规定和会计标准；将监管权由联邦住房监查办公室(ofheo)转移到财政部；解除《破产法》对两家房贷机构的豁免，同时对其资本标准设定最低限额。然而，4月2日，在国会对方案的听证会上，两家房贷机构的支持者再次获得优势，布什政府对其加强监管的努力很可能又一次付之东流。
目前，两家机构的会计账目都出现了问题。去年底，联邦住房贷款抵押公司(freddie mac)就曾爆出会计丑闻，公司隐瞒2000-2002三个财政年度的利润高达45亿美元，准备转移到经营状况较差的年度。公司的首席执行官因此被迫辞职，但拿走了高达1900万美元的工资和离职补贴。最近，freddie又表示将延期至六月底公布2003年业绩。
至于房利美，4月1日监管机构ofheo表示，由于低估了对预制屋和其他一些资产的贷款，该公司可能需要重新公布业绩。公司随后发表声明，否认公司的会计账目“不准确和有误导性”。
幸好，房利美的预制屋贷款组合总值仅为80亿美元，还不至于引发市场的恐慌。但分析人士称，房利美大量使用金融衍生工具，很容易使人对其盈利产生误解。当利率下跌时，购房者会增加还贷，或是重新安排贷款，这都会使按揭拥有者产生潜在损失。但房贷机构不会将损失如实反映在账目中，而是利用衍生工具合约将损失分摊在之后的几年中。美国金融研究分析中心的一位研究人员称，如果全面体现其自1997年以来债券组合的贬值，房利美去年的资产将减少20%，其资本充足率将低于政府的最低标准。
显然，房利美的账目问题已经受到了市场的关注，其股价在近几个月内持续受压。如果更多的问题暴露出来，一场监管改革势必展开。
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